Wkład własny w kredycie hipotecznym
Jak to jest z tym wkładem własnym w kredycie hipotecznym?
Potrzebuję 10%, 20% czy może więcej?
W dalszej części tego artykułu postaram się opisać wszystko, co musisz wiedzieć o wkładzie własnym w kredycie hipotecznym.
Co To Jest Wkład Własny w Kredycie Hipotecznym?
Wkład własny w kredycie hipotecznym to nic innego jak pewna suma pieniędzy, którą musisz wnieść w transakcję przed uruchomieniem kredytu . W tym momencie niestety nie sfinansujesz już 100% wartości nieruchomości jak jeszcze kilka lat temu.
Kwestia wnoszenia wkładu własnego została poruszona już w 2013 roku w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Według niej maksymalna kwota kredytu nie powinna przekraczać 80% wartości nieruchomości lub 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu. Oznacza to, że optymalny wkład własny to min. 20%. Jeśli wkład własny jest mniejszy niż 20% (minimalnie 10%) wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie. Zazwyczaj w postaci ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. W okresie przejściowym do 2015 roku można było wnioskować o kredyt hipoteczny z wkładem własnym mniejszym niż 10%. Od 2016 minimalny wkład własny to 10% wartości inwestycji.
Początkowo dość dużo banków udzielało kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20%. W tym momencie zostało ich już tylko kilka. Dodatkowo tylko kilka z nich realnie jest w stanie udzielić kredyt z niskim wkładem własnym.
Co ważne wkład własny nie musi być w postaci gotówki. Mogą to być środki zgromadzone na kontach czy lokatach jak też środki na książeczce mieszkaniowej. Jeśli wpłaciłeś już zaliczkę zadatek lub opłatę rezerwacyjną kwota ta zaliczy się na poczet wkładu własnego.
Wkładem własnym może być również np. wartość działki w przypadku kredytu na budowę domu, ale o tym dalej.
Istotną kwestią jest również to, że wkład własny nie może pochodzić ze środków z kredytu. Część banków będzie wymagała od Ciebie jako kredytobiorcy stosownego oświadczenia na ten temat. Poza tym każdy bank podczas sprawdzania Twojej zdolności kredytowej sprawdzi Twój raport BIK. W nim będą widoczne wszystkie aktualne kredyty, co może znacznie obniżyć Twoją zdolność kredytową.
Zdarza się, że bank sprawdzi Twój BIK również przed podpisaniem umowy kredytowej lub przed samym uruchomieniem kredytu. Jeśli w tym momencie pojawią się tam nowe zobowiązania w stosunku do momentu badania zdolności kredytowej bank może odmówić udzielenia bądź wypłaty kredytu!
Ile Wkładu Własnego Potrzebuję?
Wkład Własny 10%
Na dzień dzisiejszy jest jeszcze kilka banków, które wg swoich procedur pozwalają na kredyt z wkładem własnym na poziomie 10%. Niestety w części z nich kończy się na zapisach w procedurze. W rzeczywistości wniosek o kredyt z niskim wkładem własnym trafia do dodatkowej weryfikacji, której efektem jest decyzja negatywna i tzw. wymagane wzmocnienie transakcji. Zazwyczaj oznacza to jedno – zwiększenie wkładu własnego do wartości minimum 20%.
Jeśli bank już zaakceptuje wkład własny na poziomie 10% trzeba będzie skorzystać z ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Nie oznacza to, że możesz skorzystać z dowolnego ubezpieczenia z rynku o wskazanym zakresie, a wykupić ubezpieczenie z oferty banku. Co więcej zazwyczaj realizowane jest ono nie jako samo ubezpieczenie, a podwyższenie marży banku. Oznacza to, że wartość oprocentowania takiego kredytu jest wyższa (najczęściej o około 0,3%) do momentu, w którym wartość kredytu osiągnie poziom mniejszy niż 80% wartości nieruchomości (np. Pekao). W innym wypadku potrafi ono trwać przez cały kredyt (np. Alior Bank), co oznacza znacznie wyższy całkowity koszt kredytu.
W każdym wypadku jednak sama oferta banku dla kredytu z 10% wkładem własnym jest gorsza niż z 20%. Tu różnice potrafią sięgać nawet 0,8% co przełoży się na bardzo dużą różnicę w całkowitym koszcie odsetkowym. Zobacz porównanie.
Wkład Własny 20%
Wkład Własny na poziomie 20% na dzień dzisiejszy jest akceptowany przez wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych w PLN. Wysokość wkładu własnego 20% jest zgodna z rekomendacją KNF.
Większy wkład własny oznacza jednocześnie mniejszą kwotę kredytu, co oznacza mniejszy całkowity koszt kredytu. Co więcej najczęściej wpływa też na przyznawalność, ponieważ wymaga mniejszej zdolności kredytowej od kredytobiorcy.
Wkład Własny - jak banki go liczą?
Wiele osób popełnia błąd obliczając wkład własny od wartości kredytu zamiast od wartości inwestycji. W przypadku zakupu nieruchomości będzie to mniejsza z wartości: cena zakupu lub wartość z wyceny. Wkład własny liczony jest procentowo od wartości inwestycji.
WARTOŚĆ INWESTYCJI x określony % = WKŁAD WŁASNY
Wkład własny – zakup nieruchomości
Wyliczenie wartości inwestycji przy zakupie nieruchomości jest bardzo proste. Wartość odpowiada zazwyczaj cenie zakupu (niezależnie od tego czy kupujesz ją na rynku wtórnym czy od dewelopera).
Przykład:
Jeśli kupujesz mieszkanie za 400.000 złotych to od tej wartości liczymy wkład własny.
400.000 zł x 20% = 80.000 zł
Optymalnie będzie jeśli posiadasz minimum 80.000 zł gotówki i tyle wniesiesz w transakcję. Pozostałe 320.000 złotych to kwota kredytu.
Wkład własny – zakup + remont/wykończenie
Tu mamy do czynienia z dwoma celami kredytu. Pierwszy z nich to zakup nieruchomości, drugi remont czy też wykończenie. Jako wartość inwestycji bank zazwyczaj przyjmie sumę aktualnej wartości nieruchomości (najczęściej cenę zakupu) oraz wartości remontu, a więc wartość przyszłą.
Przykład:
Załóżmy, że planujesz zakupić mieszkanie od dewelopera za 400.000 złotych i jeszcze je wykończyć (załóżmy koszt wykończenia na poziomie 100.000 złotych). W takim wypadku wkład własny będziemy liczyli od wartości całej inwestycji czyli kosztu zakupu i remontu łącznie.
(400.000 zł + 100.000 zł) x 20% = 500.000 zł x 20% = 100.000 zł
W tym wypadku wysokość wnoszonego wkładu własnego wyniesie 100.000 zł, a kwota kredytu to 400.000 złotych.
Struktura płatności będzie wyglądała następująco:
1 transza 100.000 zł – wpłacasz wkład własny dla dewelopera.
2 transza 300.000 zł – bank wpłaca deweloperowi kwotę brakującą do ceny zakupu (mogą być wypłaty na rzecz dewelopera w kilku transzach).
3 transza 100.000 zł – bank wypłaca na Twoje konto jako środki na przeprowadzenie prac remontowych. Najczęściej ma to miejsce po przedstawieniu w banku protokołu odbioru nieruchomości od dewelopera.
Wkład własny – kredyt na budowę domu
Tu podobnie jak w przypadku zakupu z remontem/wykończeniem interesuje nas wartość przyszła tj. po zakończeniu budowy. Najczęściej będzie to suma wartości działki oraz koszt budowy z kosztorysu.
Jeśli znasz już wartość inwestycji musisz ją po prostu pomnożyć przez wymagany przez bank % wkładu własnego.
Dla przykładu:
– wartość działki – 100.000 zł
– koszt budowy – 500.000 zł
Razem wartość inwestycji to 600.000 zł.
Wymagany wkład własny to 600.000 zł x 20% = 120.000 zł.
Pamiętaj, że bank najczęściej nie wypłaci kredytu dopóki nie zaangażujesz całego wkładu własnego.
Wkład Własny większy niż 20%
Jak już wspomniałem banki liczą wkład własny od wartości inwestycji biorąc pod uwagę mniejszą z wartości. Jest to zrozumiałe gdyż oceniają swoje ryzyko związane z udzieleniem Ci kredytu.
Dość ciekawym przypadkiem jest sytuacja, w której bank wyceni nieruchomość znacznie poniżej ceny zakupu lub ceny zakupu wraz z wartością remontu. W takim wypadku wkład własny na poziomie nawet 20% może nie wystarczyć.
W sytuacji mojego klienta opisanej w materiale wideo mieliśmy następujące parametry:
– cena zakupu 320.000 zł
– wartość wykończenia 80.000 zł
W tym wypadku wartość inwestycji wyszła nam na poziomie 400.000 zł, a klient był przygotowany na 20% wkład własny tj. 80.000 zł. Wysokość wnioskowanego kredytu to zaś 320.000 złotych.
Niestety nieruchomość była zlokalizowana w małej miejscowości i przy szybkim wzroście cen rynkowych bank nie miał wystarczającej ilości transakcji, aby wycenić nieruchomość na taką wartość. Rzeczoznawcy majątkowi w takiej sytuacji również mogą nie wycenić nieruchomości na oczekiwaną przez nas wartość. Oni również bazują na cenach rynkowych z ostatnich 12 m-cy.
Bank wycenił nieruchomość po wykończeniu na kwotę 301.000 zł, a więc o 99.000 (tak dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy!) złotych niżej niż kwota wynikająca z ceny zakupu i wartości remontu.
Skutek był taki, że maksymalna kwota kredytu to 90% liczona od wartości 301.000 zł czyli 270.900 zł. Taka kwota była dostępna przy skorzystaniu z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeśli klient chciałby kredyt na lepszych warunkach (tych przy 30% wkładzie własnym) musiałby wpłacić kolejne 30.100 zł. W tym momencie jego całkowity wkład własny wyniósłby 159.200 zł, a kwota kredytu 240.800 zł. W takim wypadku w związku z niską wyceną wymagany wkład własny wzrósł do niemalże 40% wartości nieruchomości!
Oczywiście takie sytuacje nie zdarzają się zbyt często, ale nie można ich wykluczyć. Stosunkowo częściej zdarzają się w małych miejscowościach gdzie nie ma wystarczającej bazy nieruchomości do ‘wyciągnięcia’ wyceny na odpowiednią wartość. Czasem też mają miejsce przy nietypowych nieruchomościach np. bardzo duże domu lub domy z powierzchnią usługową itp.
Cena zakupu niższa niż wartość - czy musze posiadać wkład własny?
Odpowiedź może być zaskakująca, ale TAK. Weź pod uwagę, że bank udzielając Ci kredytu szacuje swoje ryzyko. W takim wypadku , aby je ograniczyć przyjmuje niższą z wartości cena zakupu lub aktualna wartość.
W tej sytuacji możesz otrzymać kredyt na max. 80% lub 90% ceny zakupu (w zależności od wymagań banku). Oznacza to, że musisz wnieść odpowiednio 20% lub 10% wkładu własnego.
10% czy 20% wkładu własnego - różnice
Jeśli 20% wkładu własnego nie jest dla Ciebie wielkim problemem lub brakuje Ci niewielką sumę nie zastanawiaj się za długo. Wybierz kredyt z 20% wkładem własnym!
Porównując oferty tego samego banku dla 10% i 20% wkładu własnego zawsze opcja z 20% będzie dużo tańsza. Ma na to wpływ kilka czynników.
Po pierwsze sama kwota kredytu będzie niższa.
Przykład:
Zakup mieszkania za 400.000 zł
10% wkład = 40.000 zł
kwota kredytu to 400.000 zł – 40.000 zł = 360.000 zł
20% wkład to 400.000 zł x 20% = 80.000 zł
kwota kredytu to 400.000 zł – 80.000 zł = 320.000 zł
Kolejna sprawa to niższa marża kredytu (a zatem tez oprocentowanie) dla oferty z 20% wkładem własnym. Dla przykładu w największym polskim banku dla sytuacji z naszego przykładu wygląda to tak:
Marża dla kredytu z 10% wkładem własnym to 2,94%. Dla 20% wkładu własnego wynosi zaś 2,27%.
Różnica to bagatela 0,67%! To bardzo, bardzo dużo!
Spójrz zatem na porównanie wysokości rat (załóżmy kredyt na 25 lat i raty równe) dla powyższego przykładu.
Powyższe porównanie nie zawiera jeszcze kosztu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego dla oferty z 10% wkładem. Różnica na racie kredytu to ponad 300zł! Różnica w odsetkach sięga 65.000zł, a w całkowitej kwocie do spłaty przekracza 100.000zł!
To prawie 1/4 ceny zakupu mieszkania z naszego przykładu!
Dalej zastanawiasz się ile wkładu własnego powinieneś wnieść?
Mam 2 nieruchomości - czy muszę mieć wkład własny?
Niestety tak. Gdzieś kiedyś usłyszałem dobre porównanie “bank to nie lombard”.
Oczywiście z punktu widzenia wskaźnika LTV (Loan To Value) transakcja wyglądałaby zazwyczaj dobrze. Banki natomiast muszą stosować się do rekomendacji KNF i musisz udokumentować minimum 10% wkład własny.
Wyjątkiem wśród banków, który potrafi zaakceptować taką sytuację jest Santander. Muszą jednak zostać spełnione odpowiednie warunki. Kwota kredytu musi być niższa niż 66% wartości obydwu nieruchomości łącznie.
Minusem takiej sytuacji jest oczywiście obciążenie hipoteką banku obydwu nieruchomości.
Wkład własny - ile gotówki potrzebuję?
Wkład własny to nie wszystko. Planując kredyt hipoteczny niezależnie od jego celu musisz mieć więcej gotówki niż wymagany wkład własny. Zawsze czekają Cię koszty związane z wyceną nieruchomości czy jej ubezpieczeniem.
W przypadku zakupu nieruchomości musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami np. taksa notarialna czy koszt wpisów do KW. Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym dodatkowo czeka Cię spory wydatek na podatek PCC-3 (2% od ceny zakupu). Biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny nieruchomości koszty te sięgają nawet kilkunastu tysięcy złotych, co może robić różnicę!
FAQ
Wkład własny - Najczęściej Zadawane Pytania
Co To Jest wkład własny?
Wkład własny to środki, które zamierzasz zaangażować w transakcję ubiegając się o kredyt hipoteczny.
Ile wkładu własnego potrzebuję?
W zależności od banku wymogiem jest minimum 10% lub 20% wkład własny. Wkład własny niż 20% wymaga dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
Czy warto mieć 20% wkład własny?
Zdecydowanie TAK. Oferty banków dla 20% wkładu własnego są znacznie tańsze niż te z 10% wkładem własnym. Dodatkowo posiadając 20% wkładu własnego możesz starać się o kredyt we wszystkich bankach an rynku.
Co może być wkładem własnym?
Wkładem własnym może być: gotówka (wpłacone już zaliczka, zadatek czy tez opłata rezerwacyjna również zaliczają się do kwoty wkładu własnego), oszczędności na kontach lub lokatach czy też środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej. W przypadku budowy domu wkładem własnym będzie też wartość działki i wartość środków już zaangażowanych w budowę.
Tak Oceniają Mnie Klienci:
