Kredyt Na Budowę Domu - Wszystko Co Musisz Wiedzieć!
Budowa domu wymaga od inwestora dużo poświęceń i poważnych nakładów finansowych. Mimo to dla wielu osób poszukujących swojego lokum jest dobrą alternatywą wobec zakupu mieszkania.
Jeśli planujesz budowę domu i potrzebujesz zaciągnąć kredyt na budowę domu musisz przygotować się na bardziej skomplikowany proces niż w innych kredytach hipotecznych.
Kredyt na budowę domu- czy muszę mieć działkę?
Część banków pozwala sfinansować zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Są to jednak nieliczne instytucje, a sama procedura otrzymania takiego kredytu jest uciążliwa i czasochłonna.
Czasem lepiej jest sfinansować kredytem sam zakup działki. Następnie przygotować dokumentację niezbędną do budowy i wtedy ubiegać się o kredyt na budowę domu. Możesz zrobić to w tym samym banku, w którym masz kredyt na zakup działki (jako drugi kredyt zabezpieczony na tej samej nieruchomości). Możesz też zrobić to w innym banku. Wtedy twój nowy kredyt przeznaczony będzie na spłatę kredytu na zakup działki i w dalszej kolejności budowę domu. W efekcie będzie tylko jeden kredyt, co za tym idzie jedna rata, co znacznie upraszcza sprawę. Jeśli masz już kredyt na zakup działki w banku X, to żaden inny bank nie udzieli Ci kredytu na budowę domu bez spłaty kredytu na zakup działki. Generalnie chodzi tu o bezpieczeństwo banku – żaden z nich nie chce zabezpieczać się na drugim miejscu po innym banku. W przypadku braku spłaty kredytu byłby dopiero drugą instytucja w kolejności do dochodzenia swoich roszczeń, co jest nieakceptowalne.
Jeśli posiadasz już działkę możesz od razu przejść do następnego kroku i przygotować dokumentację.
Kredyt na budowę domu – powierzchnia działki
Bardzo ważna jest powierzchnia działki. Idealnie jest gdy działka jest mniejsza niż 3.000 m2 – wtedy każdy bank może ją zaakceptować. Jeżeli powierzchnia działki jest większa niż 3.000 m2 część banków odmówi Ci udzielenia kredytu na budowę domu. W myśl starych zasad dotyczących obrotu ziemią rolną część banków do dziś nie akceptuje takich działek jako zabezpieczenie kredytu. Wynika to również z mniejszej płynności takiego zabezpieczenia… Po prostu trudniej jest sprzedać większą działkę. Aktualnie działki większe niż 3.000 m2 zaakceptują BNP Paribas, ING, PKO BP i banki spółdzielcze. Jeśli zaś Twoja działka ma powierzchnię powyżej 1ha będziesz mieć problem z zaakceptowaniem jej przez banki. W takim wypadku proponuję ją podzielić na kilka mniejszych i dopiero wtedy zacząć ubiegać się o kredyt na budowę domu.
Po pierwsze będziesz mieć więcej banków do wyboru, więc Twoje szanse na tańszy kredyt wzrosną. Do tego jako zabezpieczenie kredytu dasz dla banku mniejszą działkę. Pozostała część nie będzie obciążona hipoteką – będziesz mógł rozporządzać tym majątkiem (np. sprzedać, darować itp.) bez zgody banku.
Kredyt na budowę domu - dokumenty
Projekt budowlany to dokument, od którego musisz zacząć. Na tym etapie bardzo ważne jest dopasowanie go do własnych oczekiwań i określenie niezbędnych powierzchni. Jest to o tyle istotne, że każdy bank uzależnia koszty budowy domu od jego powierzchni. Najczęściej mnoży się powierzchnię użytkową domu (w rozumieniu banku powierzchnia użytkowa to nie zawsze wartość tej powierzchni z projektu) przez minimalny koszt budowy 1m2 obowiązujący w danym banku.
Co za tym idzie im większa powierzchnia tym wyższe koszty budowy. To zazwyczaj oznacza wyższy kredyt, na który nie zawsze będziesz mieć zdolność kredytową.
Kolejny dokument wymagany przez bank przy kredycie na budowę domu to pozwolenie na budowę lub zgłoszenie o budowie. Ważne aby wydany dokument miał pieczęć o ostateczności decyzji lub adnotację o braku sprzeciwu. W końcu bank musi wiedzieć, że decyzja nie została zaskarżona.
Pozostałe dokumenty to:
– Podstawa nabycia działki (najczęściej jest to akt notarialny, jest bardzo istotny jeżeli działkę nabyłeś w spadku lub darowiźnie),
– numer KW (jeśli w Księdze Wieczystej są jakieś wzmianki o złożonych wnioskach trzeba będzie je wyjaśnić),
– wypis z rejestru gruntów oraz kopia mapy ewidencyjnej (nie daj się naciągnąć na wyrys z mapy ewidencyjnej – widać na nim mniej niż na kopii tej samej mapy, a kosztuje kilkukrotnie więcej),
– projekt zagospodarowania działki (często jako załącznik do samego projektu budowlanego),
– dziennik budowy z wpisanym kierownikiem budowy (bank zazwyczaj chce kopię pierwszej strony oraz wszystkich stron z wpisami).
Kredyt na budowę domu - oszacuj swój budżet
Na początek oszacuj z ekipą budowlaną lub kimś z branży szacunkowy koszt budowy wybranego przez Ciebie domu. Najlepiej jest to robić już na etapie wyboru projektu. W takiej sytuacji unikniesz wyboru projektu domu, na który po prostu nie będzie Cię stać.
Przelicz swoje środki własne, a następnie oblicz ile Ci brakuje i sprawdź swoją zdolność kredytową oraz szacunkowe koszty kredytu (przede wszystkim wysokość przyszłej raty).
Możesz udać się do swojego banku lub skorzystać z usług doradcy finansowego. Pamiętaj, że poszczególne banki mają inne metody oceny zdolności i różne oferty. Doradca Finansowy w przeciwieństwie do specjalisty z banku ma dostęp do wielu banków. Co za tym idzie łatwiej jest mu dopasować ofertę do Ciebie i Twoich oczekiwań.
Proponuję dwa razy zastanowić się nad kwotą kredytu. Z doświadczeń moich i moich klientów wynika, że zawsze coś będzie niedoszacowane i lepiej jest założyć kwotę o np. 20% większą niż planujesz. Jeśli weźmiesz pod uwagę choćby możliwy wzrost cen materiałów czy robocizny możesz uniknąć sytuacji, w której zabraknie Ci pieniędzy.
Gdyby tak się stało musisz dołożyć z własnej kieszeni… jeśli nie zrealizujesz tego, na co umawiasz się z bankiem ten może nie wypłacić ci kolejnej transzy kredytu, nie rozliczyć go, a w skrajnym wypadku nawet wypowiedzieć.
Jeśli zaś zostanie Ci nadwyżka kredytu (co w zasadzie się nie zdarza) w zależności od banku możesz:
– nie podejmować ostatniej transzy (pod warunkiem, że wykonałeś już zakres robót uzgodnionych z bankiem i transze były odpowiednio podzielone),
– po prostu nadpłacić kredyt – w takiej sytuacji saldo kapitału pomniejszy się o nadpłacaną kwotę i Twoje dalsze raty zmniejsza się lub skróci się okres kredytowania (od nadpłacanej kwoty nie zapłacisz dalszych odsetek).
Kredyt na budowę domu - min. cena 1m2
Każdy z banków obliczy minimalną kwotę potrzebną na wybudowanie konkretnego domu. Banki maja swoje wskaźniki cenowe dotyczące minimalnej ceny budowy 1 m2. W zależności od banku wartość wskaźnika waha się w przedziale od 2.000 zł do nawet 4.500 zł. Jak widać ich rozpiętość jest bardzo duża. W zależności od wybranego banku minimalny koszt budowy może znacznie się od siebie różnić.
Aby policzyć minimalne koszty budowy banki przemnożą obowiązujący w nich wskaźnik przez powierzchnię użytkową domu. Od otrzymanego wyniku odejmą Twój wkład własny i otrzymamy kwotę kredytu.
WAŻNE! Jako powierzchnię użytkową banki nie zawsze przyjmą wartość powierzchni użytkowej z projektu. Bardzo często do wartości z projektu doliczą np. powierzchnię garażu czy też piwnicy. Wartości te w projekcie nie będą ujęte jako powierzchnia użytkowa. Takie działanie bardzo mocno wpływa na minimalny koszt budowy liczony przez bank.
Biorąc pod uwagę powyższe minimalny koszt budowy domu może różnić się wręcz kilkukrotnie.
Dla przykładu budowa domu o powierzchni użytkowej 120m2 z 30m2 garażem może wynosić:
120 x 2.000 zł = 240.000 zł (co oczywiście przy dzisiejszych cenach jest wartością znacznie zaniżoną do realiów)
lub 150 (czyli 120m2 + powierzchnia garażu 30m2) x 4.500 zł = 675.000 zł (a więc prawie trzykrotność 240.000 zł).
Zatem bardzo ważne jest omówienie tego aspektu z Doradcą Finansowym i dopasowanie wyboru banku do Twoich możliwości finansowych. Dotyczy to przede wszystkim wysokości przyszłej raty jak i oczekiwań co do kwoty kredytu.
Kredyt na budowę domu - kosztorys
Kolejny etap to przygotowanie kosztorysu budowy na drukach bankowych.
Na samym początku trzeba określić czy chcemy budować do stanu deweloperskiego czy “pod klucz”. Jest to bardzo istotne przy poszczególnych pozycjach w samym kosztorysie.
Z doświadczenia w wypełnianiu kosztorysów zawsze staram się je upraszczać do granic możliwości niż go uszczegóławiać. W końcu mniej pozycji na kosztorysie to mniej pozycji do rozliczenia z bankiem.
Uzupełniając kosztorysy do kilku banków czeka Cię dość trudne zadanie. Niestety nie da się ich kopiować z druku banku X na druk banku Y. Każdy z banków ma inne podejście do tematu (kosztorys potrafi zawierać zarówno 10 jak i 50 pozycji!).
PAMIĘTAJ! Dobrze przygotowany kosztorys to podstawa jeśli nie chcesz mieć problemu przy rozliczeniu transz! Zanim oddasz kosztorys do banku sprawdź dwukrotnie czy za wpisane kwoty jesteś w stanie wybudować poszczególne etapy budowy.
Kredyt na budowę domu - Złożenie wniosków kredytowych
Na tym etapie musisz mieć przygotowane dokumenty dotyczące budowy oraz dokumenty dotyczące zatrudnienia. Wnioski kredytowe wraz z załącznikami mogą wydawać się dość skomplikowane do uzupełnienia.
Doradca Finansowy pomoże Ci uzupełnić druki bankowe, które złoży do oceny w poszczególnych bankach. Ja zawsze proponuję złożenie dokumentów do kilku banków (zazwyczaj 3). W takim wypadku po pierwsze masz większą szansę na kredyt. Po drugie mając decyzje kredytowe z kilku banków łatwiej będzie Ci negocjować warunki kredytu w poszczególnych bankach.
Dokumenty przesłane do banków są weryfikowane przez bank pod kątem kompletności, a następnie trafiają do analizy przez bankowych analityków. Wg ustawy o kredycie hipotecznym bank ma obowiązek wydać Ci decyzję w 21 dniu od dostarczenia kompletu dokumentów. W praktyce jednak termin ten nie jest respektowany przez banki. W końcu szacują one swoje ryzyko kredytowe i chcą to zrobić dobrze.
Jeśli po przeanalizowaniu dokumentów przez bank dostaniesz decyzję pozytywną koniecznie sprawdź jej warunki zanim podpiszesz umowę!
Ja praktykuję przesłanie draftu umowy klientom na kilka dni roboczych przed jej podpisaniem. Dużo wygodniej będzie Ci dokładnie się z nią zapoznać we własnym domu, gdzie bez pośpiechu (i pracownika banku nad głową 🙂 ) możesz ją przeczytać nawet kilkukrotnie. Zazwyczaj proszę też klientów o zaznaczenie wszystkiego, co będzie niejasne, niezrozumiałe itp. abyśmy mogli wszystko wyjaśnić. Daje to bardzo duży komfort pójścia na podpisanie umowy z pełną świadomością jej zapisów.
Kredyt na budowę domu - rozliczanie transz
Ubiegając się o kredyt na budowę domu musisz wiedzieć, że środki z kredytu nie są wypłacane od razu w całości. Przyznany kredyt dzielony jest na transze, które bank będzie Ci wypłacał wraz z postępem prac budowalnych. To kiedy i czy otrzymasz kolejną transze zależy od wykonanych prac i kosztorysu wraz z harmonogramem budowy.
Ilość i kwoty transz
To na ile transz zostanie podzielony Twój kredyt na budowę domu zależy od kilku czynników. Są to kwota kredytu, aktualne zaawansowanie budowy i wewnętrzne regulacje banku. Czasem kwoty poszczególnych transz nie mogą być wyższe niż np. 50% aktualnego zaangażowania.
Dla przykładu jeśli dopiero rozpoczynasz budowę o wartości 400.000 zł na działce wartej 100.000 zł transze mogą wyglądać tak:
1. 50% x 100.000 zł = 50.000 zł (połowa wartości działki),
2. 50% x 150.000 zł (wartość działki + kwoty uruchomionych transz) = 75.000 zł,
3. 50% x 225.000 zł (połowa wartości z poprzedniego etapu) = 112.500 zł,
4. 50% x 337.500 (połowa wartości sumy poprzednich etapów) = 168.750 zł (w tym wypadku będzie to 162.500 zł – właśnie tyle pozostało do 400.000 zł).
Czasem mogą to być 3 transze w podziale 30/40/30 tj.:
1. 30% x 400.000 zł = 120.000 zł,
2. 40% x 400.000 zł = 160.000 zł,
3. 30% x 400.000 = 120.000 zł.
A w jednym z banków standardowo mamy podział na 2 transze w stosunku 40/60. Będzie to odpowiednio 160.000 zł i 240.000 zł.
Przyznasz, że dużo łatwiej byłoby prowadzić budowę dostając od banku transze o większej wartości. Kwota w wysokości 50.000 zł przy budowie domu potrafi zniknąć w mgnieniu oka.
W kredycie na budowę domu bardzo ważny jest też sposób rozliczania transz przez bank. W zasadzie rozróżniamy dwa różne warianty tj. na faktury lub zdjęcia z kosztorysem powykonawczym. Już na pierwszy rzut oka rozliczanie na faktury będzie dużo bardziej uciążliwe niż wariant ze zdjęciami i kosztorysem.
Ja, za wyjątkiem budowy z generalnym wykonawcą, polecam rozliczenia na zdjęcia i kosztorys. W tym wypadku bank sprawdza czy dany etap budowy został wykonany oraz dokumentuje to zdjęciami. Przy tym sposobie rozliczeń nie istotne są koszty poniesione na poszczególne prace, a sam fakt ich wykonania. Dodatkowo bank nie będzie Ci narzucał jakich materiałów masz użyć… w końcu to Twój dom i to Ty o tym decydujesz. Dla przykładu przy rozliczaniu płytek w łazience nie istotny jest ich kolor, faktura czy też rozmiar. Po prostu w łazience musisz “położyć” płytki niezależnie czy będzie to kolorowa mozaika 1cm x 1cm czy marmurowy spiek w wymiarze 1,20m x 2,40m.
Przyznasz, że to dużo łatwiejsze niż zbieranie wszystkich faktur.
Kredyt na budowę domu - czas na wybudowanie
W każdym z banków składając wniosek o kredyt na budowę domu musisz określić w jakim czasie zamierzasz ukończyć przedsięwzięcie. Maksymalny termin w bankach waha się między 24 lub 36 miesięcy.
Przy budowie domu systemem gospodarczym kredytobiorcy wybierają okres 2 lat. Przy tradycyjnej technologii budowy i warunkach atmosferycznych zimą jest to rozsądny termin. Pozwala on na całkowite zrealizowanie budowy wraz z ukończeniem jej na papierze.
Do banku musisz dostarczyć pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Oczywiście w zależności czy budowa była realizowana w oparciu o pozwolenie na budowę czy też zgłoszenie.
Kredyt na budowę domu - karencja w spłacie kapitału
Kredyt na budowę domu to specyficzny rodzaj kredytu zwany kredytem budowlano – hipotecznym. Dopóki kredyt na budowę domu nie będzie uruchomiony w całości do spłaty będą tylko odsetki od uruchomionej kwoty. Okres ten nazywa się karencją w spłacie kapitału.
Może nie jest to idealne rozwiązanie z punktu widzenia kosztów. W trakcie trwania karencji nie spłacasz kapitału, co oznacza, że kredyt “stoi w miejscu”. Z drugiej zaś strony płacone przez Ciebie raty w okresie karencji są znacznie niższe niż te docelowe. Pozwala to na angażowanie w budowę wszystkich nadwyżek finansowych, które posiadasz. Jest to szczególne wygodne gdy mieszkasz w innej nieruchomości i ponosisz koszty jej utrzymania (a czasem jeszcze najmu). W takiej sytuacji niejednokrotnie płatność całej raty kredytu byłaby wręcz niemożliwa.
W momencie zakończenia budowy (najwcześniej po uruchomieniu przez bank wszystkich środków) kredyt zmienia się w typowy kredyt hipoteczny. Od tej pory w ratach kredytu spłacasz już kapitał i odsetki.
Kredyt na budowę domu - wkład własny
Kredyt na budowę domu jak każdy inny kredyt hipoteczny wymaga od Ciebie udokumentowania posiadania tak zwanego wkładu własnego. Najczęściej pojawiającym się pytaniem jest “czy działka może być wkładem własnym?”.
Odpowiedź jest bardzo prosta… TAK. Oczywiście pod warunkiem, że działka nie jest obciążona innym kredytem hipotecznym np. na jej zakup. Bank określi wartość działki na podstawie jej wyceny i taką kwotę przyjmie jako Twój wkład własny.
Generalnie wszystkie Twoje środki zaangażowane do tej pory w budowę też będą zakwalifikowane jako środki własne. Mogą to być:
– wykonane już prace budowlane (wartość jako kwoty z kosztorysu lub faktur),
– opłacone faktury za materiały i roboty budowlane.
Bank weźmie też pod uwagę środki pieniężne, które posiadasz i chcesz przeznaczyć na budowę domu.
Czasem bank może wymagać zaangażowania ich przed uruchomieniem kredytu (zwłaszcza, gdy wartość działki stanowi mniej niż wymagany wkład własny). Czasem natomiast możesz te środki zaangażować w trakcie trwania budowy. W tak zwanym finansowaniu naprzemiennym (jak sama nazwa wskazuje część etapów budowy finansuje bank, a część Ty). W takim wypadku zazwyczaj musisz posiadać określoną kwotę na rachunku bankowym, lokacie itp. na dzień wydania decyzji kredytowej.
Kredyt na budowę domu - wycena bankowa czy operat?
W trakcie procesowania wniosku o kredyt na budowę domu (tak jak przy każdym innym kredycie hipotecznym) bank będzie analizował wartość nieruchomości. Będzie to robił na podstawie wewnętrznej wyceny lub operatu szacunkowego (wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego) dostarczonego przez klienta. Coraz częściej zdarza się, że banki wymagają wyceny bankowej zleconej przez bank. Ma to na celu ograniczenie wpływu klienta na wartość wyceny – koniec końców bank szacuje jednak swoje ryzyko. Skutkuje to tym, że nie akceptują operatów zewnętrznych tj. tych dostarczanych przez klientów.
W przypadku wycen przy kredycie na budowę domu mamy do czynienia z nietypową wyceną. Bank potrzebuje w zasadzie dwóch wycen tzn. wyceny na dzień dzisiejszy i wyceny na moment zakończenia budowy (wartość przyszła). Wartość obecna określi Twoje aktualne zaangażowanie, a zatem wkład własny. Wartość przyszła natomiast określi docelową wartość zabezpieczenia, poziom LTV, oraz wartość wymaganego wkładu własnego. Sytuacja idealna jest wtedy gdy wartość obecna stanowi minimum 20% wartości przyszłej.
Jeśli bank akceptuje dostarczenie operatu szacunkowego przez klienta nie oznacza to, że przyjmie wartości nieruchomości wprost z wyliczeń rzeczoznawcy. Zdarza się, że analitycy bankowi “obcinają” wartość z operatu porównując ją z wartościami nieruchomości podobnych z listy transakcji dostępnych w banku. Najczęściej obliczają średnią cenę metra kwadratowego dla nieruchomości podobnych z okolicy i mnożą ją przez powierzchnię użytkową Twojej nieruchomości. Zdecydowanie częściej to zjawisko zdarza się w przypadku nieruchomości zlokalizowanych w małych miejscowościach niż w dużych miastach. To samo dotyczy nieruchomości nietypowych np. 3kondygnacyjny dom o powierzchni 350m2 z lokalem usługowym na parterze… takich nieruchomości zazwyczaj nie ma za dużo w zasobach banku i ciężko jest określić ich wartość.
Reasumując składając wniosek kredytowy o kredyt na budowę domu nie zlecałbym od razu wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. W pierwszej kolejności skonsultuj to z Doradcą Finansowym. Ten znając wymagania banku od razu powinien móc określić czy warto to zrobić czy operat ten będzie w danym banku bezużyteczny.
FAQ
Kredyt na budowę domu - Najczęściej Zadawane Pytania
Czy działka jest wkładem własnym?
Oczywiście, że TAK! (pod warunkiem, że nie jest obciążona kredytem). Wartość działki jak i inne poniesione przez Ciebie nakłady na budowę bank potraktuje jako zaangażowany przez Ciebie wkład własny.
Kiedy i jak bank wypłaci pieniądze?
Bank wypłaci Ci pieniądze w transzach po spełnieniu warunków wypłaty kredytu (zazwyczaj wpis hipoteki do KW, ubezpieczenie nieruchomości od ognia powodzi i innych zdarzeń losowych oraz zaangażowaniu środków własnych). Wysokość transz i ich ilość zależy od wartości aktualnego zaangażowania, kwoty kredytu i regulacji wewnętrznych banku.
Czy muszę zbierać faktury?
To zależy od banku. Są 2 sposoby rozliczania transz tj. na faktury lub kosztorys powykowanczy i zdjęcia (ten jest znacznie łatwiejszy do rozliczeń).
W którym banku dostanę najlepszy kredyt na budowę domu?
Na to pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Każdy klient, jego oczekiwania i możliwości są inne w związku z czym dobry kredyt to taki dopasowany do Ciebie. Skontaktuj się z Doradcą Finansowym, powiedz na czym Ci zależy i z jego pomocą wybierz najlepszą dla Ciebie ofertę.
Tak Oceniają Mnie Klienci:
